அபார்ட்மெண்ட் வாங்குறது பலருக்கும் ஒரு பைத்தியக்காரத்தனமான நிதி முடிவு — ஆனா எல்லாருக்கும் இல்லை!

நான் Real Estate ஆதரவாளன் தான். ஆனா பல பேர் பண்ற தப்பை சென்னைல ஒரு ₹1 கோடி Flat உதாரணத்தோட சொல்றேன்... வாங்கப் படிக்கலாம்!

நான் ஏன் அப்படிச் சொன்னேன்னா... பலரும் ஆசையிலயோ, அரைகுறைத் தகவலோடயோ அபார்ட்மெண்ட் வாங்கிட்டு அப்புறம் பல்லைக் கடிச்சிக்கிறாங்க.

அபார்ட்மெண்ட் வாங்குறதுல இருக்குற சில கடுமையான நிதர்சனங்கள் இதோ (குறிப்பாக under-construction projects-ல):

• கட்டுமானக் காலதாமதம் (Construction Delay)
• கைவசம் ஒப்படைப்புல சிக்கல்கள் (Handover Issues)
• கட்டுற காலத்துல வட்டி மட்டுமே கட்டும் Pre-EMI Trap
• மாதாந்திரப் பராமரிப்புச் செலவுகள் (Maintenance)
• எதிர்காலப் புதுப்பிக்கும் செலவுகள் (Reconstruction)
• விற்கும் போது வாங்குறவங்களுக்கு லோன் கிடைக்காத நிலை!

1. கட்டுறதுக்கு ஆகும் காலதாமதம் (Construction Delay)#

ஆசையா ஒரு Flat-ஐ புக் பண்ணுவீங்க. 2 வருஷத்துல கட்டி முடிச்சு சாவியைக் கொடுத்துடுவோம்னு பில்டர் சொல்லுவான். ஆனா, பெரும்பாலும் சொன்ன நேரத்துக்குக் கட்டி முடிக்கவே மாட்டாங்க! பல வருஷம் ஆகலாம்.

இந்த காலதாமதத்தால என்ன பிரச்சனை? நீங்க ஒருபக்கம் வாடகை கட்டிக்கிட்டு இருப்பீங்க, இன்னொருபக்கம் Flat-க்கு வாங்குன லோனுக்கு EMI கட்ட ஆரம்பிச்சிருப்பீங்க. ரெண்டு செலவும் சேர்ந்து உங்களை அழுத்த ஆரம்பிக்கும். பணப் பற்றாக்குறை (Cash crunch) ஏற்படும். மன உளைச்சல் வேற!

2. கைவசம் ஒப்படைப்புல (Handover) சிக்கல்கள்#

கட்டிடம் முடிஞ்சதுக்கப்புறம், வாடகை வீட்டை காலி பண்ணிட்டு புது Flat-க்கு மாறப் பார்த்தா, அங்க ஆயிரம் வேலை பாக்கி இருக்கும்! பில்டர் அதைச் சரியா முடிச்சும் கொடுக்க மாட்டான். வாக்குவாதங்கள் தான் மிஞ்சும்.

3. Pre-EMI Trap — வட்டி மட்டும் போகும், அசல் குறையாது!#

சென்னைல ₹1 கோடி Flat-க்கு 80% லோன் (₹80 லட்சம்) 9% வட்டிக்கு வாங்குறீங்கன்னு வச்சுக்கோங்க. கட்டி முடிக்க 3 வருஷம் ஆகுது.

இந்த 3 வருஷத்துல நீங்க கட்டுற EMI-ல (தோராயமா மாசம் ₹60,000) முழுக்க முழுக்க வட்டி மட்டும்தான்! உங்க ₹80 லட்சம் அசல் ஒரு ரூபா கூடக் குறையாது!

அதாவது, 3 வருஷத்துல நீங்க ₹60,000 × 36 மாசம் = ₹21,60,000 வெறும் வட்டியாவே கட்டிடுவீங்க. ஆனா உங்க லோன் அப்படியேதான் நிக்கும்.

4. மாதாந்திரப் பராமரிப்புச் செலவுகள் (Maintenance)#

செக்யூரிட்டி, லிஃப்ட், சுத்தம் செய்றது, பவர் பேக்கப்னு செலவுகள் ஏறிக்கிட்டே போகும். சொஸைட்டி ஃபண்ட் மேனேஜ்மெண்ட்ல பிரச்சனை வரும், சண்டைகள் வரும். உங்க கண்ட்ரோல்ல இருக்காது.

5. புதுப்பிக்க (Reconstruction) வேண்டிய அவசியம்#

Flat கட்டி 25–30 வருஷம் ஆச்சுன்னா, கட்டிடத்தைப் புதுப்பிக்க (Major Renovation / Reconstruction) வேண்டிய தேவை வரும். இதுக்கு ஆகும் செலவு கோடிக்கணக்குல இருக்கலாம். இந்த செலவை யார் ஏத்துக்குறது, எப்படிப் பிரிச்சுப் போடுறதுன்னு பெரிய விவாதமும், நீதிமன்ற வழக்குகள் வரைக்கும் கூடப் போகும்.

6. விற்கும்போது வாங்குறவங்களுக்கு லோன் கிடைக்காது!#

சில வருஷம் கழிச்சு உங்க Flat-ஐ விக்கலாம்னு நினைச்சா, பழசான கட்டிடங்களுக்கு லோன் கொடுக்க பேங்குகள் ரொம்ப யோசிக்கும். கட்டிடத்தோட உறுதித்தன்மை (Structural Stability), சொஸைட்டி ஆவணங்கள் (Documents), நோ-ஆப்ஜெக்ஷன் சர்டிபிகேட் (NOC) இப்படிப் பல விஷயத்துல சிக்கல் வரும்.

இதுனால உங்க Flat வாங்க வர Potential எண்ணிக்கை குறைஞ்சிடும். விக்கிறது கஷ்டமாயிடும். எதிர்பார்த்த விலைக்குப் போகாது. இந்த பிரச்சனைகள்லாம் முக்கியமா அமையாத இடத்துல, பழசாயிடுற கட்டிடங்கள்ல தான் அதிகம்.

அப்போ யார் Flat வாங்கலாம்?#

1st category: அடுத்த 10–12 வருஷம் எப்டி இருந்தாலும் சென்னை தான் — துரைப்பாக்கம்ல ஆபீஸ், நாளைக்கு DLF-ல வேலை கிடைச்சாலும் டிராவல் பண்ணிக்கிறேன்னு சொல்ற மக்கள். அப்போ தான் kids ஸ்கூல் நிலையா இருக்கும்.

2nd: பரபரப்பான நகர மத்தியிலயோ, வீடு வாங்க முடியாத prime இடத்திலயோ வசிக்கணும்னு நினைக்குறவங்க. (அங்கே Flat தவிர வேற ஆப்ஷன் இருக்காது.)

3rd: பாதுகாப்பு, Gym, Swimming Pool, Children's Play Area வசதிகள் கட்டாயம் தேவைன்னு நினைக்கிறவங்க.

4th: Ready-to-move-in Flat வாங்குறவங்க. (Under-construction-ல இருக்குற Pre-EMI, Delay பிரச்சனைகள் இருக்காது.) Maintenance செலவு, எதிர்காலப் புதுப்பிக்கும் செலவு இது எல்லாத்தையும் புரிஞ்சுக்கிட்டு, அதுக்கேத்த மாதிரி நிதி ரீதியா (financially) திட்டமிட்டிருக்கிறவங்க.

5th: Flat தான் தன்னோட முதல் இன்வெஸ்ட்மென்ட்னா, அதுக்கு ஒரு வருஷ EMI காசா தனியா எடுத்து வெச்சுட்டு Flat வாங்குறவங்க.

சுருக்கமா#

அபார்ட்மெண்ட் வாங்குறது எல்லாருக்கும் "பைத்தியக்காரத்தனம்" இல்லை. ஆனா, பலருக்கும் அது நிதி ரீதியா ஒரு புத்திசாலித்தனமான முடிவா இருக்காது.

இடம், உங்களோட தேவை, நிதி நிலைமை, நீண்டகாலத் திட்டங்கள் — இதைப் பொறுத்து தான் முடிவு எடுக்கணும். கண்மூடித்தனமா வாங்காதீங்க.